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    房屋公攤面積,房屋公攤面積計算公式

    欄目:購房知識日期:2021-10-19 09:02:04 瀏覽量(

    [摘要]什么是房屋公攤面積?房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱,它與房屋套內面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

    什么是房屋公攤面積?

    房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱,它與房屋套內面積之和構成了一套商品房的建筑面積。

    什么是公攤面積?

    一、公攤面積計算公式

    建筑面積=套內建筑面積+公攤面積

    公攤面積=建筑面積×公攤系數

    公攤系數=建筑總公攤面積÷建筑總套內面積

    套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積

    公攤面積計算公式

    二、面積測算

    1、突出墻面和在房屋內的承重結構柱的面積計算

    在高層建筑中,因結構需要,在下面幾層(商業區和辦公區)可能有與墻體相連和屋內獨立的承重結構柱,其面積計入該柱平面位置所在的套內建筑面積中(分零攤位除外),這意味著此面積還要去分攤其它的共有面積。此種處理方法的弊端在于承重結構柱是出于整棟建筑的結構需要而設計,并不為某一戶專用,把其面積計入該戶套內建筑面積不符合產權人的客觀利益?!斗慨a測量規范》明確規定有“套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成”,由此可見把承重結構柱納入套內面積是不符合國標精神的,而規范中并沒有明確承重結構柱由哪些范圍來分攤,因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議:承重結構柱的設立是出于整棟建筑的結構考慮,應由整棟房屋共同分攤。

    2、關于自然層的認定

    《房產測量規范》中規定“樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”,這就要求必須對自然層有明確的定義?!斗慨a測量規范與房地產測繪技術》一書中對自然層作了如下定義:房屋自然層數是指房屋的樓板和地板結構分層的層數,因此,復式(或躍層)結構中上層應算自然層數。由此引發了一些值得探討的問題:

    (1)戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會大幅度(甚至成倍)增加,勢必會加大復式房(或躍層)權利人的共有面積分攤量。而對于住宅來說,一戶房屋在梯道上只有一個入戶門、一個垃圾道開口,只因是復式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

    (2)當一棟房屋中復式(或躍層)結構與錯層同時出現時,外墻面積如何計算。如圖二中A部分為復式結構而上下為錯層,顯然外墻是在復式結構處算兩層其他部位算一層,如果復式與錯層情況復雜,則外墻面積計算的難度會大大增加,同時也不利于圖形和數據的計算機處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到,我們都沒有把復式結構(躍層)的上部算作自然層,這樣相關矛盾也都迎刃而解了。

    3、共有面積被分攤到不同功能區或樓層的計價差異問題

    這是從房屋面積測算工作而引發的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產市場的日益活躍,房屋的產權關系越來越復雜,由傳統的單一產權向多元產權轉化。因此共有面積計價與共有面積計算和分攤呈現出的矛盾越發突出:如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多,當其為共有面積被分攤到不同功能區或樓層時,其價位也被確定為與該功能區或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分攤,則會出現同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然,這種計價方法對權利人利益是一種極大的侵害,但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計算的角度出發來解決這一矛盾與各位探討。

    4、非住宅共有建筑面積的分攤方法

    針對非住宅共有面積關系復雜、分攤方法不易把握,特提出“先整體后局部,分次計算”的方法。

    從設計角度考慮,對非住宅而言,一般情況下其設計功能的最小單位為層,因此,把分攤的最小單位劃定為層是合理的。這樣,不管每層內權利人是否確定,都能保持其前后分攤界定的一致性。在以層為最小單位進行分攤前,先以房屋劃分的功能區為單位對整棟公用的共有面積進行分攤,再以層為最小單位進行對功能區內共有面積的分攤,在這之后當出現因購房者的使用需求而修建割斷,形成樓層內新的共有面積時,為能進一步明確各權利人應分攤的面積,應進行第三次分攤,即用割斷本層的套內建筑面積去分攤因割斷產生的共有面積。若功能區內各層結構完全相同則可省去分層分攤的一步,這樣并不會影響計算的結果。用這種方法處理有兩個明顯的好處:

    (1)計算過程清晰明了,易于過程表達和判讀;

    (2)在遇到按權利人購買力分割銷售時,不會影響已發證房屋的權屬登記面積。

    公攤面積怎么算

    5、空走樓梯的面積計算

    在一些綜合樓宇中,經常會出現下面幾層(一般是非住宅)通往上部功能區(一般為住宅)的樓梯(含步行梯和電梯)連續空走的情況,即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴格按照“誰使用,誰分攤”的原則進行分攤無疑無端加大上部功能區的共有面積。從使用功能來看,空走樓梯確定是只為上部功能區使用;而從設計角度看,它的出現是出于為上部功能區使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設計的。因此我覺得樓梯空走部分由其經過的功能區和其服務功能區共同分攤較為合理。

    房屋面積計算是一項政策性極強的專業技術工作,房屋面積的準確與否涉及到千家萬戶的切身利益。因此,一個房產軟件開發公司,在軟件開發推廣與應用房產軟件方面,有理由了解技術細則并以之指導工作,這是至關重要的。

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