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    建筑面積計算規范

    欄目:購房知識日期:2021-10-19 09:02:05 瀏覽量(

    [摘要]建筑面積,是地產名詞,與實用面積及實用率計算有直接關系。因應國家地區不同,其定義和量度標準未必一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建設工程領域一個重要的技術經濟指標,也是國家宏觀調控的重要指標之一。

    什么是建筑面積?

    建筑面積,是地產名詞,與實用面積及實用率計算有直接關系。因應國家地區不同,其定義和量度標準未必一致。建筑面積一般大于使用面積。建筑面積是建設工程領域一個重要的技術經濟指標,也是國家宏觀調控的重要指標之一。

    什么是建筑面積?

    一、基本概況

    建筑面積亦稱建筑展開面積,它是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規模大小的經濟指標。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。它包括三項,即使用面積、輔助面積和結構面積。在中國內地,與建筑面積有關的法規有《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》及現行的《建筑面積計算規則》。

    而在中國香港,建筑面積及使用面積的計算則需遵循香港測量師學會發布的《量度作業守則》。在中國臺灣則有建筑技術規則,其第九章之容積管制即是關于容積率和建筑面積的規范。 工程的建筑面積和實際面積不一致。實用面積也叫地毯面積/凈面積,就是往地下鋪地毯,鋪滿以后地毯的面積。實用面積實際上就是套內面積而工程的建筑面積是在套內面積的基礎上加上了每戶所占的公攤面積。

    二、分類情況

    建筑面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面積+結構面積

    (1)建筑面積:指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數。它由使用面積、輔助面積和結構面積組成。

    (2)使用面積:指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。

    (3)輔助面積:指建筑物各層平面為輔助生產或生活活動所占的凈面積的總和,例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。

    (4)結構面積:指建筑物各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。

    依據不同的使用目的建筑面積可分為以下幾類:

    1、依據對建筑物建筑面積的組成部分可劃分: 總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積 這些術語是為了描述獨幢建筑物的總的建設規模,以及地上部分建筑規模的量和地下部分建筑規模的量。這些概念主要出現在《國有土地使用權出讓合同》中土地出讓金的計算依據、《建設工程規劃許可證》中建設項目的建筑規模的審批情況說明、項目竣工驗收后房屋的初始登記需做的《房屋測繪成果技術報告書》中等很多環節。

    2、依據是否產生經濟效益劃分:可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積(無收益部分) 建筑物通過出售、轉讓、置換、租賃、投入運營等方式可產生經濟收益,經常在估算房地產的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據房地產(或建筑物)的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價值。

    3、按建筑物內使用功能不同劃分:住宅功能的建筑面積、商業功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積。 這類劃分主要依據人們對建筑物不同的使用功能來劃分,能更好的滿足人們生產或生活的不同需求。當然不同的使用功能所產生的經濟效益和使用目的基本不同。

    4、按成套房屋建筑面積構成劃分: 成套房屋的建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有公用建筑面積 房屋的套內建筑面積和其分攤的共有公用建筑面積就是房屋權利人所有的總的建筑面積,也是房屋在權屬登記時的兩大要素。房屋的套內建筑面積是指房屋的權利人單獨占有使用的建筑面積,它由套內房屋使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。分攤的共有公用建筑面積是指房屋的權利人應該分攤的各產權業主共同占有或共同使用的那部分建筑面積,內容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室通常都不計入共有建筑面積。

    共有共用建筑面積的處理原則為:a.產權各方有合法權屬分割文件或協議的,按文件或協議規定執行。b.無產權分割文件或協議的,按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。

    建筑面積計算方法

    三、計算方法

    因為建筑面積是計算商品房價格的結算數據,所以對于購房者來說,了解建筑面積的計算方法是非常重要的。 在住宅建筑中,計算建筑面積的范圍和方法是:

    (1)單層建筑物不論其高度如何,均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積。

    (2)多層或高層住宅建筑的建筑面積,是按各層建筑面積的總和計算,其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算,二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

    (3)地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積,按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

    (4)用深基礎做地下架空層加以利用,層高超2.2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 (5)穿過建筑物的通道,建筑物內的門廳、大廳不論高度如何,均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

    (6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設面積。

    (7)住宅建筑內的技術層(放置各種設備和修理養護用),層高超過2.2米的,按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

    (8)雨棚結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10m者,應按雨棚結構板的水平投影面積的一半計算面積(有柱雨棚和無柱雨棚計算應一致)。

    (9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等,按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

    (10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

    (11)突出墻面的門斗,眺望間,按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

    (12)建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺,也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺,均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積。

    (13)住宅建筑內無樓梯,設室外樓梯(包括疏散梯)的,其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯,并設室外樓梯(包括疏散梯)的,其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。

    (14)計算全部建筑面積的范圍

    1、房屋按其外墻勒腳以上結構的外圍水平面積計算,多層房屋的建筑面積按各層建筑面積之和計算。

    2、假層、閣(暗)樓和斜面結構屋面其室內凈高在2.00m以上(含2.00m)的部分,按其投影面積計算。

    3、房屋天面上層高在2.20m以上(含2.20m)的樓梯間、電梯機房、按其結構的外圍水平投影面積計算。

    4、底層、夾層、地下室中以及獨立建造的自行車房、汽車庫,層高在2.20m以上(2.20m)的,按其結構的外圍水平投影面積計算。

    5、玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。不作為外墻僅為裝飾的,按結構的外圍水平投影面積計算。

    6、有伸縮縫的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫計算建筑面積。 7、有頂蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。

    8、挑樓、全封閉的陽臺和挑廊,按其結構的外圍水平投影面積計算。

    9、復式、躍層建筑中的挑空層部分,不論層高多少,均按一層計算建筑面積。樓梯井不作為挑空層認定。

    另外,在住宅的建筑中,不計算建筑面積的范圍有:

    (1)突出墻面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板,如:柱、垛、勒腳等。

    (2)檢修、消防等用的室外爬梯,寬度在60厘米以內的鋼梯。

    (3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。

    4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。

    (5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

    (6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

    (7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層,坡地建筑物吊腳架空間。

    從以上可以看出,住宅的建筑面積計算起來比較復雜,不僅規定多,而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時,如果對此不了解,或者對計算出的結果表示懷疑,可以咨詢專業人員或請專門測量機構,依照上述標準重新測量計算。

    1、國內常用的建筑面積單位為平方米,實際工作中房屋的建筑面積計算,主要依據國家頒布的《房產測量規范》的規定,一般計算房屋建筑面積應具備的基本條件有五條: 1)應具有上蓋; 2)應有圍護結構; 3)結構牢固,屬于永久性的建筑物; 4)層高在2.20米或2.20米以上; 5)可作為人們生產或生活的場所。

    2、具體在計算房屋建筑面積時依據計算方法的不同可分為三大類:

    (1)符合以下條件之一的需計算房屋的全部建筑面積:

    a、永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

    b、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建筑面積。

    c、穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在2.20M以上的,按其水平投影面積計算。

    d、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

    e、房屋在天面上,屬永久性建筑,層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。

    f、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算(此條為老規定,新規定是:建筑物的陽臺均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺不論是挑陽臺還是凹陽臺,也不論是封閉陽臺還是非封閉陽臺,均按陽臺水平面積的1/2計算陽臺的建筑面積)。

    g、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算

    (2)符合以下條件之一的只能計算房屋的全部建筑面積的一半:

    a、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

    b、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。

    c、未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

    d、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 e、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。

    (3)符合以下條件之一的不能計入房屋的建筑面積:

    a、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

    b、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

    c、房屋之間無上蓋的架空通廊。

    d、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

    e、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

    f、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

    g、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

    h、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

    i、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

    3、與建筑面積有關概念

    1) 容積率是指在城市規劃區的某一宗地內,房屋的總建筑面積與總占地面積的比值,能反映土地的具體利用強度。

    2) 建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。如建筑物基底面積和各層建筑面積一致,則宗地面積、建筑密度和房屋總層數的乘積為總建筑面積。

    3) 房屋的使用率是指房屋的套內建筑面積與房屋總建筑面積的比值。一般用來衡量購買成套房屋的單獨占有建筑面積占該套房屋總建筑面積的百分比,比值越高說明該套房越值,有效使用面積會更高。

    四、測量認定

    房屋建筑面積的認定是由專門從事測繪活動并具有測繪資質的測繪單位來測量認定,只有具有相應測繪資質的測繪單位出具的測繪成果才能被認定為合法的、有效的房屋建筑面積。國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質管理制度,同時國家對測繪成果實行匯交驗收制度。測繪單位的產權登記測繪成果是房屋權屬登記部門唯一認可的房屋測繪成果數據,包括房屋總的建筑面積、成套房屋的建筑面積、成套房屋的套內建筑面積和分攤的公用建筑面積等測繪數據成果,也是權屬登記中心頒發房屋權屬登記證書的重要合法依據。

    人們在實際生活中或工作中因各種原因需要對某些房屋建筑面積進行認定時,就可以委托一家專業測繪機構對房屋建筑面積進行合法認定,并要求測繪單位出具測繪成果,此測繪成果就可以作為該房屋建筑面積的客觀的合法認定。

    建筑面積計算規范

    五、計算規范

    1、買房子是我們生活中的一件大事,住宅類房地產市場上,買賣交易的房屋的計價方式主要有兩類,一是以房屋的建筑面積為單價;二是以房屋的套內建筑面積為單價。

    2、商品房市場上有期房現房兩大類。我們買期房簽訂的商品房買賣合同中的建筑面積是以有房地產測繪資質的測繪單位提供的房屋測繪技術報告書為依據,包括套內建筑面積、分攤面積、陽臺面積等,也稱為預售面積。測繪單位的預售面積是依據建筑設計單位的施工圖進行面積測算。而現房是在房屋竣工驗收后,依據實際建設的狀況進行的房屋面積測算。

    3、售面積和實測面積本質的區別在于計算房屋面積的數據采集來源不同,前者根據規劃施工圖的設計狀況進行計算,其面積用于簽定商品房買賣合同,后者根據房屋實地情況進行測算,測算結果用于房屋權屬登記。在實際工作中我們發現預售面積和實測面積有的發生了較大的差別,多數情況是在商品房建設過程中房屋設計進行了變更,如戶室大小、陽臺范圍和共有共用面積作了調整;也有個別面積測算單位在測算面積時發生差錯等。

    因此如果購房人發現自己購買期房的建筑面積和交房時的建筑面積差異較大時,要向開發企業或者第三方測繪單位咨詢面積差距的原因。切實保障自己利益。

    4、根據《房屋登記辦法》(建設部令第168號)等有關規定,房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明,包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等??稍诰唧w實踐中,的確存在不少人買了房沒有證。導致購房者買房不辦證的原因較復雜,有些買房者買到理想的房子后,重點考慮的是如何裝修、如何確保順利入住的問題,對于辦理房屋產權證不上心;有些買房者比較在意契稅、公共維修基金等費用,想節省費用不打算辦證。不管是什么原因,買房人即使簽了合同,交了房款,辦理了入住手續,但從法律意義上講,房子還不完全屬于買房者所有,因此盡早取得《房屋所有權證》,明確享有權益部分的建筑面積部位和數量,才能更好的保護自己的合法權益

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