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    什么是容積率?容積率的計算公式

    欄目:購房知識日期:2021-10-19 09:02:13 瀏覽量(

    [摘要]容積率,是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過2,綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。

    容積率,是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過2,綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。

    容積率

    一、簡介

    容積率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction):又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內地上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。

    容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值,通常以地塊面積為1,地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數,即為容積率的值。

    容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是,容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。

    容積率的計算公式

    二、計算公式

    容積率=地上總建筑面積÷可建設用地面積

    上面這個公式的出處有:北京市規劃委員會關于發布《容積率指標計算規則》的通知(市規發〔2006〕851號,2006年7月10日),但在工業上,根據GB50489-2009《化工企業總圖運輸設計規范》,容積率=(廠區建筑面積+構筑物面積)÷廠區占地面積

    當建筑物層高超過8米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區或城市有各自相關規定)。容積率越高,居民的舒適度越低,反之則舒適度越高。下面就用一個簡單的方式來給大家講解。

    總占地10萬平方米,總建筑面積10萬平方米,容積率為1

    總占地10萬平方米,總建筑面積15萬平方米,容積率為1.5

    總占地10萬平方米,總建筑面積8萬平方米,容積率為0.8

    容積率越小,居住密度越小,相對舒服。容積率越大則相反。

    容積率超過5就不建議購買了。

    什么是容積率?容積率的計算公式

    三、相關規定

    容積率一般是由政府規定的。

    現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃,一般而言,容積率分為

    獨立別墅為0.2~0.5,

    聯排別墅為0.4~0.7,

    6層以下多層住宅為0.8~1.2,

    11層小高層住宅為1.5~2.0,

    18層高層住宅為1.8~2.5,

    19層以上住宅為2.4~4.5,

    住宅小區容積率小于1.0的,為非普通住宅。

    什么是容積率?容積率的計算公式

    四、建筑特點

    (一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性。

    (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同,且對單個房屋來說各層建筑面積相等時,三者之間的關系可表示為:R=C?H,此種情況下,建筑層數與容積率成正比例關系。

    (三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋。

    房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

    樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑面積=土地單價/容積率

    規劃建筑面積=土地面積×容積率

    容積率=地上建筑總面積÷規劃用地面積

    因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

    (四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會帶來建筑環境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調,城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

    什么是容積率?容積率的計算公式

    五、容積率新政策

    1.收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

    政策原文:除獨立式住宅建筑(別墅)和需要大空間的商業建筑以外,住宅建筑層高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和辦公建筑層高大于4.8米、商業建筑層高大于6.0米的,計算容積率指標時,該層建筑面積均按該層實際建筑面積的1.5倍計算;其中住宅、公寓建筑的起居廳,辦公、商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建筑面積計算容積率。

    政策解讀:這是南京規劃部門首次明確了“層高控制對應容積率計算”的關系。以前的容積率計算并無這方面的規定,此舉收緊容積率計算指標, 堵開發商“偷”面積的行為。

    2.酒店式公寓首次明確定義

    政策原文:本規定所稱酒店式公寓是指具有居住功能,但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。 酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外,可在商業辦公用地或居住用地上兼容建設。

    政策解讀:“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產業界的通俗稱謂,規劃、房產等部門并無一個官方的定義。這是南京規劃部門對‘酒店式公寓’這一新興的建筑形態首次進行規范,以便統一管理,促使良性發展。

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